Bom dia pessoal, hoje vou tomar a liberdade de falar de um
FII que está em meu radar desde que comecei a investir neste seguimento:
Memorial Office – FMOF11
Características: Fundo enquadrado no segmento tijolo - lajes
corporativas. Está localizado próximo a importantes rodovias de acesso a cidade
na Barra Funda zona oeste de São Paulo/SP.
O fundo possui 24 andares do edifício Memorial Office,
edifício construído em 1999 com 30 andares.
Fundo administrado pela Coinvalores.
Site do fundo: http://www.coinvalores.com.br/produtos_e_servicos/fundos_imobiliarios/memorial_office
* Média últimos 11 meses ** Total 2016 *** IPCA últimos 12 meses
Observações:
- É um fundo que tem capacidade de pagar um DY muito bom com vacância reduzida (2012-2015);
- A cotação atual está rondando as mínimas do período analisado;
- É um bom imóvel, bem localizado, e lembrando que SP será a primeira região a aquecer quando houver uma retomada da economia;
- Valor patrimonial do imóvel por cota R$ 181,87;
- Vacância atual: 47%;
- Liquidez muito baixa;
- Despesas bem elevadas por conta da quantidade de unidades vagas;
- Imóvel com alta rotatividade de inquilinos;
- Imóvel com boa colocação de unidades vagas;
Acredito ser uma boa compra de vacância, visto que é um imóvel
bom e muito bem localizado. Consegue gerar um bom DY em períodos de vacância
baixa se comprado nos preços atuais.
Pretendo encerrar o ano com algumas cotinhas deste fundo
visto que está com valor bem descontado em comparação ao valor patrimonial. Sabendo
que o investimento é para longo prazo e com base nos dados apurados (feitos
meio por cima) nos últimos cinco anos o retorno sobre investimento (ROI) está
acima de 54%, ou seja, uma média de 11% ao ano de retorno se comparado o valor
da cota atual (ou de IPO). Leva se em conta claro, a quantidade de multas por quebra de contrato, que ocorreram muitas nesses período, mas que não deixam de ser rendimentos.
Sou leigo em dados técnicos como preço/m², absorção da região, entre
outros dados que devemos analisar em uma possível compra já que não é um imóvel/fundo
tão visado e há pouca informação sobre ele em fóruns, mas pretendo buscar mais
informação.
O post está ai aberto a críticas e informações complementares,
e qualquer discussão que possa agregar valor a analise será bem vinda.
Abraço e bom final de semana!
ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.
Boa Gaúcho! Nunca dei muita atenção a este ativo, vou passar a estudá-lo com mais calma...
ResponderExcluirA propósito, ele distribuiu na última vez r$ 0,23, com cotação a R$ 98 dá um DY mensal de 0,23%. Essa é a distribuição recorrente e atual dele mesmo? Se for isso, não sei se tenho disposição pra esperar...
Abçs
Realmente Living, a espera e certa. Ele esta com uma vacância bem elevada então o foco e longo prazo mesmo. Vejo como uma compra de vacância apostando numa retomada da economia nos próximos 2 ano. Abraço
ExcluirEsse é o primeiro FII lançado em bolsa e por ser o primeiro foi feito meio q "nas coxa", a localização não é assim "tão boa", fica na pior parte da Barra Funda, a rotatividade é enorme e vacância histórica até com economia em alta, não é a toa que está tão descontado, mercado nao eh bobo.
ResponderExcluirNa região sobram lajes e do outro lado tem o FPAB q da de 10 no FMOF, e ainda corre o risco de chamada de capital para complementar o caixa e sanar despesas. Não sei se vale a aposta.
Abs
Bom dia CENC, confesso q não conheço a região, é um fato importante na tomada de decisão. Quanto ao índice de vacância realmente sempre foi elevado, alta rotatividade de inquilino, seria ótimo ouvir alguem q já tenha trabalhado lá pra saber o real motivo (aluguel caro, localização ruim, etc)... Mas tbm chama a atenção a facilidade em realocar, não sei se é mérito do administrador ou do edifício. Quanto ao FPAB é um ótimo fundo, tinha ele em minha lista de espera,, tirei por não se enquadrar na "sessão" compra de vacância e por ter muita exposição em lajes já na carteira. Esse fundo è uma pimentinha q pode trazer um bom retorno com a vacância caindo principalmente em ganho de capital já que não serve muito pra rentistas. Obrigado pelo feedback.
ExcluirAbraço.
Oi! Uns meses atras comprei umas cotas desse fundo... passaram-se um tempo e percebi que o negócio não ia pra frente. Passei a chamar ele de "elefante branco", e acabei vendendo as cotas. Não me arrependo até hoje. Creio que para entrarmos na estratégia de compra de vacância, o melhor é pegar fundos com um yield de no minimo 0,5%... porque menos que isso o custo de oportunidade começa a ficar muito pesado. Algumas pessoas me falaram também que esse prédio está construido na beira de um viaduro, com uma vizinhança bem barra-pesada, e por isso que não vai pra frente....
ResponderExcluirBom dia Michele, realmente ele foi um dos poucos q não valorizou nessa subida do IFIX. Acredito q por estar beirando uma chamada de capital pra conter as despesas elevadas. Quanto a localização, confesso q não conheço a região e este e um ponto a se olhar com cautela. Compra de vacância rendendo 0,5 acho um pouco difícil pois está próximo ao rendimento pago pela maioria dos FIIs de tijolo. Obrigado pelo feedback.
ExcluirAbraço.