sábado, 26 de novembro de 2016

Análise Memorial Office - FMOF11

Bom dia pessoal, hoje vou tomar a liberdade de falar de um FII que está em meu radar desde que comecei a investir neste seguimento: Memorial Office – FMOF11

Características: Fundo enquadrado no segmento tijolo - lajes corporativas. Está localizado próximo a importantes rodovias de acesso a cidade na Barra Funda zona oeste de São Paulo/SP.

O fundo possui 24 andares do edifício Memorial Office, edifício construído em 1999 com 30 andares.

Fundo administrado pela Coinvalores.



  Esta apresentação é clichê e encontramos em diversos sites. Agora vou expor alguns dados que me fizeram atentar a este fundo:


                                          * Média últimos 11 meses ** Total 2016   *** IPCA últimos 12 meses 
                                          
                                        
  
Observações:


  • É um fundo que tem capacidade de pagar um DY muito bom com vacância reduzida (2012-2015);

  • A cotação atual está rondando as mínimas do período analisado;

  • É um bom imóvel, bem localizado, e lembrando que SP será a primeira região a aquecer quando houver uma retomada da economia;

  • Valor patrimonial do imóvel por cota R$ 181,87;

  • Vacância atual: 47%;

  • Liquidez muito baixa;

  • Despesas bem elevadas por conta da quantidade de unidades vagas;

  • Imóvel com alta rotatividade de inquilinos;

  • Imóvel com boa colocação de unidades vagas;


Acredito ser uma boa compra de vacância, visto que é um imóvel bom e muito bem localizado. Consegue gerar um bom DY em períodos de vacância baixa se comprado nos preços atuais.

Pretendo encerrar o ano com algumas cotinhas deste fundo visto que está com valor bem descontado em comparação ao valor patrimonial. Sabendo que o investimento é para longo prazo e com base nos dados apurados (feitos meio por cima) nos últimos cinco anos o retorno sobre investimento (ROI) está acima de 54%, ou seja, uma média de 11% ao ano de retorno se comparado o valor da cota atual (ou de IPO). Leva se em conta claro, a quantidade de multas por quebra de contrato, que ocorreram muitas nesses período, mas que não deixam de ser rendimentos.

Sou leigo em dados técnicos como preço/m², absorção da região, entre outros dados que devemos analisar em uma possível compra já que não é um imóvel/fundo tão visado e há pouca informação sobre ele em fóruns, mas pretendo buscar mais informação.

O post está ai aberto a críticas e informações complementares, e qualquer discussão que possa agregar valor a analise será bem vinda.


Abraço e bom final de semana!



ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.

sábado, 19 de novembro de 2016

OFF.TOPIC - Poema para se pensar

Bom dia, hoje no escritório trabalhando, adiantando umas tarefas por conta de prazos apertados para a próxima semana, apreciando musicas tradicionalistas das quais não abro mão, a exibição automática do youtube me presenteia com uma linda poesia, que a tempos não ouvia, mas que cai muito bem pra todos nós.

DO TEMPO 
Jayme Caetano Braun


O tempo vai repontando 
O meu destino pagão 
Vou tenteando o chimarrão 
Da madrugada clareando 
Enquanto escuto estralando 
O velho brasedo vivo 
Nesse ritual primitivo 
Sempre esperando, esperando... 

 É a sina do tapejara 
Nós somos herdeiros dela 
Bombear a barra amarela 
Do dia quando se aclara 
Sentir que a mente dispara 
Nos rumos que o tempo traça 
Eu me tapo de fumaça 
E olho o tempo veterano 
Entra ano e passa ano 
Ele fica a gente passa 

Que viu o tempo passar 
Há muita gente que pensa 
Mas é grande a diferença 
Ele não sai do lugar 
A gente que vive a andar 
Como quem cumpre um ritual 
É o destino do mortal 
É o caminho dos mortais 
Andar e andar nada mais 
Contra o tempo, sempre igual. 

 Tempo é alguém que permanece 
Misterioso impenetrável 
Num outro plano imutável 
Que o destino desconhece 
Por isso a gente envelhece 
Sem ver como envelheceu 
Quando sente aconteceu 
E depois de acontecido 
Fala de um tempo perdido 
Que a rigor nunca foi seu. 

 Pensamento complicado 
Do índio que chimarreia 
Bombeando na volta e meia 
Do presente no passado 
Depois sigo ensimesmado 
Mateando sempre na espera 
O fim da estrada é a tapera 
O não se sabe do eterno 
Mas a esperança do inverno 
É a volta da primavera. 

Os sonhos são estações 
Em nossa mente de humanos 
Que muitas vezes profanos 
Buscamos compensações 
Na realidade as razões 
Onde encontramos saída 
Nessa carreira perdida 
Que contra o tempo corremos 
Já que, a rigor, não sabemos 
O que haverá além da vida. 

 Dentro das filosofias 
Dos confúcios galponeiros 
Domadores, carreteiros 
Que escutei nas noites frias 
Acho que a fieira dos dias 
Não vale a pena contar 
E chego mesmo a pensar 
Olhando o brasedo perto 
Que a vida é um crédito aberto 
Que é preciso utilizar. 

 Guardar dias pro futuro 
É sempre a grande tolice 
O juro é sempre a velhice 
E de que adiante este juro 
Se ao índio mais queixo duro 
O tempo amansa no assédio 
Gastar é o melhor remédio 
No repecho e na descida 
Porque na conta da vida 
Não adianta saldo médio!






quarta-feira, 9 de novembro de 2016

RENDIMENTOS/DESPESAS NOVEMBRO/2016

Fala galera segue o link  para acompanhamento do Ranking Alternativo Blogueiros de Finanças - Outubro 2016 feito pelo Viver de Construção - VDC. Galera lá ta se puxando, aportando forte e eu sigo na mesma linha, subindo 3 posições este mês. O ranking é uma disputa saudável que ajuda muito no sentido de incentivar os blogueiros a seguirem firme nos seus objetivos.

Estou também no ranking do blog Jogo do Milhão (os pobretões da blogosfera com capital até 40k) feito pelo Self-Made man (confira aqui) que este mês ta atrasado rsrs  ainda não atualizou, mas tá lá o de setembro ! Confiram!!

Logo teremos O ranking de renda passiva, que está sendo idealizado pelo companheiro Living of Dividends do Blog Viver de dividendos e rendimentos e que tem o propósito de registrar a renda passiva acumulada dos blogueiros durante o ano corrente. Estou na expectativa, afinal este é um indicador importante da IF!

Bom, hoje é dia de registrar quanto vai pingar na minha conta esse mês. Segue aumentando os pingados, este mês subiu + 9,38% comparado ao que recebi em outubro. Parece bom, mas eu estava na expectativa que subissem bem mais, visto que todo aporte deste mês foi destinado a CPTS11, fundo de papel que vinha até então pagando cerca de 1,25% a.m. Até então, pois este mês, por conta da nova captação feita, o rendimento caiu para 0,74% me deixando um pouco decepcionado pra ser bem sincero! O relatório do fundo ainda não saiu, mas acredito que nos próximos meses, com a devida destinação dada ao capital levantado, os rendimentos voltem ao patamar anterior a captação.

Além de CPTS, outros fundos informaram rendimentos inferiores aos pagos no mês de outubro: FLMA, BRCR, BCFF E KNCR. (a crise ainda vai castigar muito fundo, espero que castigue os preços tbm hehe)

Do lado das despesas continua tudo na mesma. Ainda não consegui trazer as despesas para a meta pois tenho algumas coisas parceladas no cartão, além de datas festivas que sempre levam uma grana extra, mas se tudo der certo a partir de 2017 não tem desculpa, essas despesas tem que baixar! 

Com a obra também continua tudo na mesma, mas estou na reta final, com data de término das despesas relacionadas a ela em janeiro/2017, (mê que provavelmente não terei aporte).

Segue o gráfico da 1º etapa da IF:



 (clique para melhor visualização)
Dados:

Rendimentos recebidos: R$188,72

Rent. S/ capital investido: 0,85%

Rent. S/ capital em 31/10: 0,77%

Variação em relação ao mês anterior: + 9,38%

Total de DY recebidos no ano: R$ 1.276,50

Meta de DY para 2016: R$ 1.500,00

1º etapa da IF concluída: 11%

* Valorização da carteira de FIIs: +16,30%

Comentários:

Mesmo aportando este mês em Fii de papel (CPTS) fiquei com um retorno sobre capital investido na casa dos 0,85% (que é a meta) mas esperava mais (como já explicado) pois o próximo aporte será destinado a tijolos e então vai ser difícil se manter nesta meta no mês que vem. 

Inclui nos dados a Meta de DY para 2016, acho importante ter um objetivo de curto prazo traçado, ajuda a focar e também serve de incentivo (pretendo comemorar estas metas alcançadas). 

* Passei a calcular a valorização da carteira de FIIs através da Planilha do AdP pelo sistema de cotas. Acho bem interessante a metodologia e resolvi aderir. Fiquei com um pouco de dúvida na hora do preenchimento dela pois, na própria tabela, ha recomendação para não contabilizar os rendimentos recebidos e reinvestidos como aporte (por consequência entra como rentabilidade) e não via desta maneira os DY. Mas fui em busca de informação e aqui está explicado por que é feito desta maneira. 

Abraço!



ATENÇÃO: ESSE BLOG NÃO TEM CERTIFICAÇÃO PARA ANÁLISE DE VALORES MOBILIÁRIOS, NÃO OFERECE CONSULTORIA DE INVESTIMENTO E NEM ANÁLISE. TRATA-SE APENAS DE UM DIÁRIO DE UM INVESTIDOR AMADOR.