Esta é uma pergunta feita muitas vezes aqui no blog e não
raro encontrar nos comentários dos posts dos colegas da blogosfera.
Este é um assunto complicado, pois a decisão de investir
neste ou naquele fundo tem que ser particular e não raramente, opiniões
divergem até entre pessoas com objetivos parecidos.
Vou tentar fazer um apanhado dos itens que EU costumo levar em consideração. LEMBRANDO
QUE ESTA É MINHA FORMA DE INVESTIR E NÃO DEVE SERVIR COMO
BASE PARA DECISÃO DE NINGUÉM.
OBJETIVO: Um fator importante na hora de escolher os fundos é saber
qual são seus objetivos com estes ativos. No meu caso é investimento de longo
prazo, para futuramente complementar a renda com fluxo mensal de pagamentos.
Levando em consideração este fato, devo priorizar fundos que
contenham em seu portfólio, bons imóveis e bem localizados para que continuem
atrativos ao longo do tempo.
TIPO DE IMÓVEL: Outro fato importante é o segmento no qual o imóvel se enquadra:
corporativo, shoppings, galpões logísticos, agências bancárias, comerciais, centros
de ensino, desenvolvimento, hospitais, entre outros.
Com base no objetivo longo prazo, tenho pra mim que alguns
destes setores se sobressaem, por exemplo: corporativo, shoppings, galpões e agencias.
Corporativo: São escritórios localizados nos grandes centros
urbanos, em locais estratégicos para varias atividades: SP/RJ. Estes imóveis
costumam ter excelente qualidade construtiva, o que os torna atrativos a
grandes empresas.
Shoppings: Os já maturados, bem aceitos na região onde se
localizam, vejo como excelente investimento, resilientes em momento difíceis na
economia. A localização e o publico alvo, assim como a concorrência são fatores
importantes a se considerar.
Galpões: São imóveis com aluguel baixo comparado aos edifícios
corporativos, de difícil movimentação de inquilinos e que costumam abrigar
muitas empresas em galpões compartilhados. Aqui também entra como item
indispensável a localização que precisa ter acesso as principais rodovias,
aeroportos e portos.
Agências: São imóveis pequenos, mas na sua maioria, bem
localizados, com um contrato atípico, o que traz segurança ao cotista enquanto
de sua vigência. Não tenho expectativa que esses contratos sejam renovados
quando do seu término, mas como dito, a localização, aliada a imóveis pequenos,
traria uma facilidade na locação futura para outras atividades.
DIVERSIFICAÇÃO: Este é um ponto fundamental se tratando de
longo prazo. Quanto mais diversificado for o fundo escolhido, menor é o efeito
sobre a renda por conta de situações diversas a qual esse investimento esta
submetido (vacância, inadimplência, revisionais, obras, etc.).
INQUILINO E CONTRATO: É um fator importante a ser
considerado, mas não deve ser exclusivo para a tomada de decisão. No caso de
inquilinos, tivemos fatos recentes que mostram como ótimos inquilinos deixam de
ter esta característica do dia pra noite. Contratos bem amarrados também são
excelentes, mas também podem ter revisionais negativas, quebras de contrato
mesmo com multas e falência ou impossibilidade do inquilino honrar com o
aluguel. Se o imóvel for bom beleza, aluga de novo. E se o imóvel for ruim? Por
isso dou mais atenção ao imóvel em si do que ao próprio inquilino, já que estes
vão e vem.
ADM. ATIVA/PASSIVA: Ambas tem vantagens de
desvantagens, mas no meu ponto de vista a administração ativa, quando feita por
uma administradora séria, voltada para os interesses dos cotistas, traz muitos benefícios:
ganho de capital, reciclagem de imóveis e de inquilinos.
NÚMEROS: Todos os fundos são obrigados a apresentar com freqüência,
balanços e balancetes, situação de vacâncias e inadimplências, fatos
importantes sobre os imóveis ou inquilinos, disponibilidades financeiras,
despesas pagas pelo fundo entre outras informações relevantes. É de suma importância
acompanhar estes relatórios para não ser pego de surpresa quando da divulgação
de notícias ruins.
CRESCIMENTO: Já que é importante investir em fundos que tenham
imóveis e inquilinos bem diversificados, nada melhor que o fundo faça novas
emissões com o intuito de crescer, adquirir novas propriedades e diluir ainda
mais o risco do cotista.
TIPO DE APORTE: Eu aporto mensalmente, valores entre 2k e
4k. Dito isto, optei por aportar seguindo a lista dos fundos escolhidos sem
levar muito em consideração preço, já que no longo prazo tende a ficar na média.
Já quem fará um aporte único, ou esporádicos, de valores mais consideráveis, é aconselhável
levar um pouco mais o preço pago por cotas em consideração, escolhendo o melhor
momento de entrar, visto que a diferença pode vir a ser grande.
Esses são os principais itens que eu procuro nos fundos que
invisto. Por isso minha carteira é composta na sua maioria de fundos
multi-multi, localizados em SP e RJ e também levando em consideração os
contratos e inquilinos.
Com esta triagem diria que os fundos a seguir são bons pra
começar os estudos para quem está interessado em fundos imobiliários, sólidos e diversificados:
Agências: BBPO11, BBRC11, SAAG11
Corporativos: BRCR11, HGRE11, KNRI11, FFCI11
Logístico: HGLG11, FIIB11, SDIL11
Shoppings: ABCP11, HGBS11, PQDP11, SHPH11
Tenho alguns posts relacionados aos fundos que tenho em carteira, esclarecendo os motivos que me levaram a investir neles. Pode ser útil também dar uma conferida. Pretendo voltar a escrever dos que ainda não tem em breve.
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