Como escolho em quais fundos investir meu dinheiro?

Esta é uma pergunta feita muitas vezes aqui no blog e não raro encontrar nos comentários dos posts dos colegas da blogosfera.

Este é um assunto complicado, pois a decisão de investir neste ou naquele fundo tem que ser particular e não raramente, opiniões divergem até entre pessoas com objetivos parecidos.

Vou tentar fazer um apanhado dos itens que EU costumo levar em consideração. LEMBRANDO QUE ESTA É MINHA FORMA DE INVESTIR E NÃO DEVE SERVIR COMO BASE PARA DECISÃO DE NINGUÉM.

OBJETIVO: Um fator importante na hora de escolher os fundos é saber qual são seus objetivos com estes ativos. No meu caso é investimento de longo prazo, para futuramente complementar a renda com fluxo mensal de pagamentos.

Levando em consideração este fato, devo priorizar fundos que contenham em seu portfólio, bons imóveis e bem localizados para que continuem atrativos ao longo do tempo.

TIPO DE IMÓVEL: Outro fato importante é o segmento no qual o imóvel se enquadra: corporativo, shoppings, galpões logísticos, agências bancárias, comerciais, centros de ensino, desenvolvimento, hospitais, entre outros.

Com base no objetivo longo prazo, tenho pra mim que alguns destes setores se sobressaem, por exemplo: corporativo, shoppings, galpões e agencias.

Corporativo: São escritórios localizados nos grandes centros urbanos, em locais estratégicos para varias atividades: SP/RJ. Estes imóveis costumam ter excelente qualidade construtiva, o que os torna atrativos a grandes empresas.

Shoppings: Os já maturados, bem aceitos na região onde se localizam, vejo como excelente investimento, resilientes em momento difíceis na economia. A localização e o publico alvo, assim como a concorrência são fatores importantes a se considerar.

Galpões: São imóveis com aluguel baixo comparado aos edifícios corporativos, de difícil movimentação de inquilinos e que costumam abrigar muitas empresas em galpões compartilhados. Aqui também entra como item indispensável a localização que precisa ter acesso as principais rodovias, aeroportos e portos.

Agências: São imóveis pequenos, mas na sua maioria, bem localizados, com um contrato atípico, o que traz segurança ao cotista enquanto de sua vigência. Não tenho expectativa que esses contratos sejam renovados quando do seu término, mas como dito, a localização, aliada a imóveis pequenos, traria uma facilidade na locação futura para outras atividades.

 

DIVERSIFICAÇÃO: Este é um ponto fundamental se tratando de longo prazo. Quanto mais diversificado for o fundo escolhido, menor é o efeito sobre a renda por conta de situações diversas a qual esse investimento esta submetido (vacância, inadimplência, revisionais, obras, etc.).

INQUILINO E CONTRATO: É um fator importante a ser considerado, mas não deve ser exclusivo para a tomada de decisão. No caso de inquilinos, tivemos fatos recentes que mostram como ótimos inquilinos deixam de ter esta característica do dia pra noite. Contratos bem amarrados também são excelentes, mas também podem ter revisionais negativas, quebras de contrato mesmo com multas e falência ou impossibilidade do inquilino honrar com o aluguel. Se o imóvel for bom beleza, aluga de novo. E se o imóvel for ruim? Por isso dou mais atenção ao imóvel em si do que ao próprio inquilino, já que estes vão e vem.

ADM. ATIVA/PASSIVA: Ambas tem vantagens de desvantagens, mas no meu ponto de vista a administração ativa, quando feita por uma administradora séria, voltada para os interesses dos cotistas, traz muitos benefícios: ganho de capital, reciclagem de imóveis e de inquilinos.

NÚMEROS: Todos os fundos são obrigados a apresentar com freqüência, balanços e balancetes, situação de vacâncias e inadimplências, fatos importantes sobre os imóveis ou inquilinos, disponibilidades financeiras, despesas pagas pelo fundo entre outras informações relevantes. É de suma importância acompanhar estes relatórios para não ser pego de surpresa quando da divulgação de notícias ruins.

                                              

CRESCIMENTO: Já que é importante investir em fundos que tenham imóveis e inquilinos bem diversificados, nada melhor que o fundo faça novas emissões com o intuito de crescer, adquirir novas propriedades e diluir ainda mais o risco do cotista.

TIPO DE APORTE: Eu aporto mensalmente, valores entre 2k e 4k. Dito isto, optei por aportar seguindo a lista dos fundos escolhidos sem levar muito em consideração preço, já que no longo prazo tende a ficar na média. Já quem fará um aporte único, ou esporádicos, de valores mais consideráveis, é aconselhável levar um pouco mais o preço pago por cotas em consideração, escolhendo o melhor momento de entrar, visto que a diferença pode vir a ser grande.

Esses são os principais itens que eu procuro nos fundos que invisto. Por isso minha carteira é composta na sua maioria de fundos multi-multi, localizados em SP e RJ e também levando em consideração os contratos e inquilinos.

Com esta triagem diria que os fundos a seguir são bons pra começar os estudos para quem está interessado em fundos imobiliários, sólidos e diversificados:

Agências: BBPO11, BBRC11, SAAG11

Corporativos: BRCR11, HGRE11, KNRI11, FFCI11

Logístico: HGLG11, FIIB11, SDIL11

Shoppings: ABCP11, HGBS11, PQDP11, SHPH11

Tenho alguns posts relacionados aos fundos que tenho em carteira, esclarecendo os motivos que me levaram a investir neles. Pode ser útil também dar uma conferida. Pretendo voltar a escrever dos que ainda não tem em breve.